ÍNDICE
INTRODUCCIÓN................................................................................................................. 1
EL EMBARGO INMOBILIARIO; PROCEDIMIENTO PRELIMINAR
Y DIFERENTES FORMALIDADES................................................................................................................ 2
4.2 Caracteres de este embargo....................................................................................... 2
4.3 Bienes susceptibles a ser embargados.................................................................... 3
4.4 Mandamiento de pago, Contenido y Enunciación................................................. 4
4.5 Medios para evitar el embargo.................................................................................... 6
4.6 Denuncia y trascripción del embargo y sus
efectos............................................... 6
Efectos
de la transcripción del acta de embargo y la denuncia.................................. 7
4.7 Preliminares de la venta.............................................................................................. 8
4.8 Pliego de Condiciones y su depósito........................................................................ 8
4.9 Notificación Pliego de Condiciones.......................................................................... 9
4.10 Publicidad anterior a la venta................................................................................. 10
CONCLUSIÓN................................................................................................................... 12
BIBLIOGRAFÍA.................................................................................................................. 13
El trabajo que presentamos a continuación, trata sobre el contenido
de la Unidad IV: EL EMBARGO INMOBILIARIO; PROCEDIMIENTO PRELIMINAR Y DIFERENTES
FORMALIDADES.
El embargo inmobiliario puede definirse como la vía de ejecución en
virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o
los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio
de venta del o de los inmuebles embargados.
Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en
caso de practicarse en manos de un tercero, se le notificara el mandamiento de
pago al deudor, y al tercero se le entregará una notificación en la cual se le
indicara abandonar el inmueble o pagar la deuda.
El patrimonio de las personas se compone de
bienes muebles e inmuebles, y esta división da origen a una de las primeras
clasificaciones de los procedimientos de embargo, que serán considerados
embargos mobiliarios o embargos inmobiliarios de acuerdo al tipo de bienes
sobre los cuales recaigan.
Siendo los bienes del deudor la prenda común
de sus acreedores se reconoce, en principio, a todo deudor, cualquiera que
fuera su naturaleza de su crédito, el derecho a proceder el embargo inmobiliario.
El embargo inmobiliario está previsto y
reglamentado por los artículos 2126 a 2170 y 2204 al 2218 del Código Civil y
por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil.
4.2 Caracteres de este embargo
1.
Constituye un verdadero procedimiento; esto, por la sucesión de actos
procésales y plazos fatales que implica la realización de esta ejecución.
2.
No es una verdadera instancia, pues no existe emplazamiento; no existe
el defecto, no se exige constitución de abogado ni acto de avenir; el tribunal
se limita a la supervisión y constatación de una venta forzosa con efecto
propio de la venta común.
3.
Precedido por un mandamiento de pago, este no forma parte del embargo pero
si es determinante para su validez.
4.
Para su ejercicio es imprescindible la existencia de un título
ejecutorio.
5.
Recae sobre un bien inmueble o sus accesorios, un usufructo
perteneciente al deudor o un tercero detentador, estas características tiene
restricciones para algunos bienes que resultan inembargables, en razón de: el
interés público que revisten algunos bienes del Estado y de la Iglesia.
6.
Está sometido a un régimen incidental dotado de reglas especiales.
7. Se encuentra dotado de una publicidad múltiple;
este embargo a diferencia de los demás embargo de carácter ejecutivo tienen una
publicidad múltiple, la cual se caracteriza: 1ro- En el registro del mandamiento,
articulo 676 del C.P.C.; 2do- El registro del poder; 3ro- Con la trascripción o
inscripción de la demanda y el acta de embargo, articulo 678; 4to- Con el depósito
y lectura del pliego de condiciones, articulo 690 y 694 del C.P.C.; 5to- Los
anuncios hechos en el periódico y figuren de los edictos 696; 6to- Notificación
de la sentencia de adjudicación y transcripción de esta notificación al margen
de la transcripción del embargo 716; 7mo- Con la transcripción de la sentencia
de adjudicación artículo 750 del C.P.C.
Según el artículo 2118 del Código Civil pueden
ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de
hipoteca.
• Bienes inmuebles y sus accesorios reputados
inmuebles.
• El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.
• Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)
• Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)
Todo acreedor puede trabar un embargo
inmobiliario siempre que su crédito sea cierto, líquido y exigible y este
provisto de título ejecutorio. El artículo 2204 establece que el deudor sea
propietario de los inmuebles embargados por su acreedor y en lo que respecta a
los acreedores privilegiados e hipotecarios los cuales pueden trabar el embargo
inmobiliario sin importar entre las manos de quien se encuentre el inmueble.
(Está regido principalmente por los Art. 2126 a 2170, 2204 a 2218 del C. Civil;
por los Art. 673 a 779 del C.P. civil, de los cuales los Art. 673 a 715, 718,
717, 725, 728 a 731 y 735 fueron reformados por la L.764 del 20 de diciembre de
1944 884); por los artículos 199 y 219 a 224 de la Ley .de Registro de Tierras
de 1947 que han venido a reemplazar los artículos 108 y s. De la Ley de
Registro de Tierras de 1920.)
Puede ser objeto de embargo los inmuebles:
1ª) Inmuebles por naturaleza: (fincas,
predios, los edificios, casas, árboles plantados en los predios de frutos no
cosechados.
2ª) Muebles por destino: (los animales
destinados al cultivo, los utensilios de la labranza, las semillas dadas a los
rentiros o colonos, etc., todos los muebles que el propietario haya colocado en
la finca de modo permanente y cuando han sido puestos por el propietario para
el servicio y beneficio de la finca. El legislador ha establecido que el
acreedor hipotecario o uno privilegiado especial, no pueden proceder a embargar
sino los inmuebles objeto del privilegio.
Según los términos del artículo 2217 del Código Civil, el
procedimiento de embargo inmobiliario debe ser precedido por un mandamiento de
pago, un acto de alguacil regulado por el Art. 673 del C. Proc. C. en virtud
del cual se requiere al deudor el cumplimiento de su obligación, advirtiéndole
que, de no obtemperar, se procederá al embargo de sus bienes inmuebles.
Plazos y Menciones que debe contener el mandamiento de pago.- El
mandamiento de pago tendente a embargo inmobiliario debe efectuarse con una
intimación a pagar en el plazo de 30 días, y debe contener las menciones
comunes a los actos de alguacil, más la mención expresa de que a falta de pago
se procederá al embargo de los inmuebles, la copia del título en cuya virtud se
procede al embargo y elección de domicilio en la ciudad donde se debe conocer
el embargo.
Dicho mandamiento deberá notificarse al deudor hipotecario, al
fiador solidario y/o al adquiriente del inmueble hipotecado.
Vigencia del mandamiento de pago.- Las prescripciones legales
disponen la nulidad del mandamiento de pago, si después de noventa (90) días no
se procede a embargar.
En este caso, el acreedor está obligado a reiterar el mandamiento
de pago y a reiniciar por su falta todo el procedimiento de acuerdo a la
decisión de nuestra Suprema Corte de Justicia contenida en el B.J.910, p.1375,
de 1986.
La Intimación al Tercero Detentador.- Puede resultar que el
inmueble se encuentre ocupado por un tercero y, en este caso, es necesario
notificarle al mismo una intimación a pagar la deuda por la que se embargó o
abandonar el inmueble, en el mismo plazo de treinta días.
En este caso se trata de la "intimación al tercero
detentador", regulada por los artículos 2166 al 2179 del Código Civil. La
misma debe contener varias enunciaciones, entre las que se destacan el monto a
pagar, la designación del inmueble y la intimación a pagar o abandonar el
inmueble, teniendo como finalidad la de poner al detentador en mora de pagar,
así como la inmovilización los frutos del inmueble.
Concepto de Tercero Detentador en el Contexto Jurídico.- El tercero
detentador es la parte que, sin estar obligada personalmente a la deuda, tiene
en su poder inmuebles sobre los cuales el persiguiente posee derecho de
persecución, y puede afirmarse que son terceros detentadores las siguientes
personas:
• El adquiriente a título oneroso;
• El donatario;
• El heredero aceptante a beneficio de inventario;
• El fiador real, quien se compromete con sus inmuebles a garantizar
la deuda de otro.
Posibilidad de que el tercero detentador adquiera el inmueble
embargado.- Una alternativa que puede presentarse cuando el embargo llega a
este nivel, es que el tercero detentador decida obtener la posesión del
inmueble. Le basta pagar el precio a los acreedores, en el orden de sus
acreencias, y para ello debe transcribir el título en el Registro del
Conservador de Hipotecas, y comunicar a los persiguientes un extracto de su
título indicando la naturaleza, situación, avalúo, precio y designación del
inmueble, así como el vendedor o donante, en los términos del Art. 2183 del
Código Civil. Asimismo, un extracto de la transcripción del acto de venta y un
estado que indique la fecha de las hipotecas e inscripciones, nombre de los
acreedores y el importe de sus acreencias.
El deudor puede recurrir a:
1.
La oferta real de pago precedida de consignación y
demanda en validez.
2.
La oposición al mandamiento.
3.
La entrega voluntaria de la cosa dada en garantía.
4.
Demanda la nulidad del mandamiento de pago y de manera
concomitante recurrir al juez de lo referimiento para obtener la suspensión del
procedimiento.
5.
Demanda ante el tribunal a conocer del embargo en
solicitud de un plazo de garantía.
Una vez el alguacil ha procedido a
levantar el acta del embargo y dentro del plazo de 15 días a contar de la fecha
el acta del embargo, el abogado del embargante deberá a pena de serle declarada
nula su actuación, deberá mediante acto de alguacil ponerle en conocimiento al
deudor del proceso verbal del embargo; es un acto extrajudicial y su finalidad
es poner en conocimiento al deudor que su inmueble embargado ha sido objeto de
un embargo y por tanto puesto a la disposición de la justicia; La denuncia debe
ser notificado en el domicilio real del embargado o en el domicilio elegido en
el contrato, el plazo de 15 días no es considerado franco, ni se aumenta en
razón de la distancia.
Transcripción del embargo y de la
denuncia; Esta operación consiste en copiar literal el proceso verbal de
embargo y la denuncia en los libros de registro de la oficina del conservador de
hipoteca o del Registro de Titulo de la situación del inmueble embargado,
dentro del plazo de 15 días después de la denuncia, este plazo es franco y se
aumenta en razón de la distancia, si el embargo es de varios inmuebles en
diferentes Distrito, la transcripción deberá efectuarse dentro de los 10 días a
la fecha de la última transcripción.
Situaciones que se pueden presentar en la
inscripción:
1.
Que el acreedor embargante presente su embargo
cuando ningún otro ha sido transcrito (679 C.P.C.).
2.
Que el acreedor presente su embargo cuando ya ha
sido transcrito otro embargo (680).
3.
Que los dos embargos sean presentados juntos y al
mismo tiempo a la transcripción, (719).
1.
Restringe el derecho del propietario en las medidas
indicada en el artículo 681, 683, 685 del C.P.C.
2.
La transcripción otorga fecha cierta al embargado,
frente a los tercero y los futuro o posible embargante 679 y 680 C.P.C.
3.
Acentúa para el embargante el derecho de prelación y
persecución.
4.
Transforma a los acreedores no inscrito en
acreedores quirografario incluyendo dentro de estos a los privilegiados que no
hayan inscrito sus privilegios y a los quirografarios que serán considerado
como tercero.
5.
Los alquileres o arrendamiento, los frutos naturales
o industriales y el precio preveniente de estos a partir de la transcripción
pasan a formar parte del embargo.
6.
Otorga al inmueble un carácter inalienable, (686,
689).
Para llegar a la venta del inmueble el persiguiente debe fijar las
condiciones que regirán dicha venta y eso se logra por la redacción de un
pliego de cargas, cláusulas y condiciones de las cuales se regirá la venta. Una
vez redactado y depositado por secretaria del tribunal competente, luego de
notificarse a los acreedores inscritos, el persiguiente fijara el precio. Luego
de establecidas esas formalidades se publicara por periódico el día, la fecha
en la localidad donde se realizara la venta. Si no se publica la venta será
nula.
Esta lectura del pliego, el juez fijara la fecha y la hora de la
adjudicación que se fijara en 30 días y no excederá de 40 dais a la lectura del
pliego. Se establece un plazo de gracia, este plazo debe ser solicitado por
quie4n este amenazado. La adjudicación se hace en una audiencia de pregones.
Las pujas se presentan por medio de abogados y es nula si las personas no han
participado en las pujas. Luego se hace el embargo.
Es un documento en el cual se consigna: quién
es el embargante y quién es el embargado, cuándo se realizó el acto de embargo,
cuándo se hizo la denuncia del acto, en virtud de qué título se realizó el
embargo, la mención de la inscripción o de la transcripción y la designación de
los inmuebles o del inmueble embargado así como las condiciones que regirán la
adjudicación, conteniendo:
•
La enunciación del título que ampara el
embargo,
•
Designación de los inmuebles embargados,
•
Las condiciones de la venta,
•
Inscripciones que hubieren sobre los
inmuebles embargados o mención de que no existen inscripciones..."
Tribunal Competente.- La competencia en razón de la materia lo
es la del tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón
del territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble.
Estas disposiciones sobre la competencia del derecho común solamente aplican
para los pueblos del interior que estén sus tribunales divididos en cámaras
civiles y comerciales.
Una vez determinada la competencia, el pliego
se deposita en la Secretaría del Tribunal competente.
A diferencia de los anteriores actos
procedimentales, el Pliego de Condiciones no se redacta en la forma común de
los actos de alguacil, sino que se trata del escrito redactado por el Abogado
del Persiguiente donde se estipulan las condiciones bajo las cuales se regirá
la venta del inmueble embargado.
Plazos y Depósito del Pliego.- Este documento se deposita en la
Secretaría del Tribunal que tiene que ver con el embargo, veinte (20) días
después de la transcripción o inscripción. Allí se recibe y se firma por el
secretario, anotando la fecha en que tendrá lugar la audiencia para su lectura.
Dicha audiencia se fija entre los veinte (20)
y los treinta (30) días que siguen al depósito del pliego.
Como el embargado ignora todavía estos pasos
del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de alguacil conteniendo
la fijación de audiencia.
Reparos al Pliego de Cargas, Cláusulas y
Condiciones.- El pliego puede ser objeto de reparos y observaciones por parte de
los acreedores y del embargado, que se opongan a una o varias cláusulas del
mismo.
Estos reparos -que no pueden referirse al
precio del inmueble ofrecido por el persiguiente- deben presentarse por
escrito, cuando menos diez días antes del día fijado para la lectura de dicho
pliego de cargas, cláusulas y condiciones.
Este escrito es comunicado por el oponente
que lo realiza a las demás partes intervinientes en el procedimiento de
embargo, con intimación a comparecer en un plazo no menor de dos días, a la
audiencia que celebre al efecto el tribunal apoderado.
Este conocerá y fallará el asunto a más
tardar el día designado para la lectura del pliego de condiciones, y la
sentencia pronunciada no será susceptible de ningún recurso.
El vendedor no pagado del inmueble embargado,
que sea acreedor inscrito, debe demandar la resolución de la venta por él
consentida y notificarla en la Secretaría del tribunal que conoce del
procedimiento de embargo antes de que se produzca la adjudicación, pues
perdería definitivamente el derecho de hacerla pronunciar respecto del
adjudicatario, siempre que previamente le haya intimado a tal efecto mediante
acto notificado en el domicilio elegido por él en el acto de venta, o en su
domicilio real. A partir de la notificación del vendedor no pagado no se podrá
ya cancelar el embargo sin el consentimiento de los acreedores inscritos, o en
virtud de sentencia.
Después de depósito del pliego de condiciones y de obtener del juez
la fecha de fijación de la audiencia en que se llevará a cabo la subasta y
venta del inmueble embargado, el persiguiente goza de un plazo de veinte (20)
días para publicar en un periódico de circulación nacional, por lo menos un
anuncio referente a la venta del inmueble embargado, ello se desprende de lo
establecido en el artículo 158 de la Ley 189-11, el cual establece: “Dentro de
los veinte (20) días siguientes al depósito del pliego de cargas, cláusulas y
condiciones, el persiguiente hará publicar en un periódico de circulación nacional,
por lo menos un anuncio que contenga las menciones siguientes:
a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la
inscripción o transcripción,
b) Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del
persiguiente;
c) La designación de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el
mandamiento de pago;
d) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la
adjudicación;
e) La indicación del tribunal y la del día y la hora en que la
adjudicación tendrá efecto;
f) Una mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser
licitador.”
Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarán en
el mismo periódico.
La justificación de haberse publicado los anuncios se hará por
medio de un ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artículo.
Importante resulta advertir, que no se aplican en este embargo las
disposiciones del artículo 697 del Código de Procedimiento Civil que permite al
juez ordenar el aplazamiento de la subasta para permitirle a una parte
interesada dar mayor publicidad a la venta, sino que en este procedimiento
cualquiera otra parte que tenga interés en que se otorgue a la venta una mayor
publicidad que la indicada en el citado artículo 157, ésta parte se encuentra
obligada a hacer dichas publicaciones a sus expensas, pero dentro del plazo de
los veinte (20) días previstos en la parte capital de este artículo.
Como se ha podido ver, el embargo inmobiliario es un procedimiento
ejecutorio, es evidente que debe ser precedido por un mandamiento de pago. Si
ha habido adquisición de parte de un tercero, se le debe advertir por medio de
una intimación, ya que el derecho de persecución se puede ejercer entre
cualesquiera manos en que se encuentre el inmueble hipotecado.
El mandamiento de pago es una formalidad preliminar, que realmente
no forma parte del embargo, pero es necesaria y obligatoria.
Cumplido el término del mandamiento de pago, comenzara las
operaciones del embargo.
El inmueble se pondrá en manos de la justicia para culminar la
venta. Este procedimiento es largo y complicado.
El tribunal competente se fija por la ubicación del inmueble como
si se tratara de una acción inmobiliaria. Este embargo es practicado por un
alguacil, el cual debe estar provisto de un poder especial, para poder llenar
el acta del embargo.
El mandamiento de pago debe advertir claramente al intimado que a
falta de pago, dentro del plazo se procederá al embargo de sus bienes
inmuebles.
·
Artagnan Pérez Méndez. Procedimiento
Civil. Tomo III, 4ta. Edición Año 2003
·
Ciprián, Rafael. Tratado
del Derecho Inmobiliario.
·
Código Civil de la República
Dominicana: Editora Dalis, Moca, 2000.
·
Código Procesal Civil de la
República Dominicana: Editora Dalis, Moca, 2000.
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