Los Incidentes del Embargo Inmobiliario

INTRODUCCIÓN El trabajo que se presenta a continuación trata sobre los Incidentes del Embargo Inmobiliario. El Código de Procedimiento Civil, consagra el título XIII del Libro V a los incidentes del embargo inmobiliario, los cuales aparecen desde el artículo 718. Si de por sí, el embargo inmobiliario tiene implicaciones, estas se duplican con los incidentes. Los incidentes del embargo inmobiliario aparecen claramente en el Código Civil, los cuales son siete (7): Concurso de varios embargos, Subrogación en las persecuciones, radiación del embargo, y perención, Demanda en distracción, Nulidad del embargo, La falsa subasta y la conversión del embargo en venta.   INCIDENTES DEL EMBARGO INMOBILIARIO Los incidentes del Embargo Inmobiliario son siete, los podemos encontrar en el Código de Procedimiento Civil y son los siguientes: 1. Concurso de Varios Embargos El primer caso posible es cuando hay un solo deudor y muchos acreedores. Estos traban embargos inmobiliarios sobre diferentes inmuebles del deudor. En la medida de lo posible conviene reunir todos esos embargos en uno solo, bajo la conducción de un mismo acreedor persiguiente. La finalidad es evitar gastos y complicaciones innecesarios. El concurso de embargos puede originar cuatro combinaciones posibles: 1º Dos embargos sobre el mismo inmueble; 2º Un segundo embargo más amplio que el primero; 3º Segundo embargo sobre bienes diferentes a los de un embargo perseguido; 4º Segundo embargo sobre bienes diferentes de los comprendidos en el primero, los cuales no están situados en la misma circunscripción del conservador de hipotecas. 2. Subrogación en las persecuciones. Su Utilidad. Hemos visto que los acreedores inscritos pueden hacer sus observaciones y decires al pliego de cargas, cláusulas y condiciones, y que tienen un papel accesorio en relación al embargo inmobiliario. Pero puede suceder que el persiguiente, por una razón cualquiera no continúe la persecución, bien sea porque haya fallecido o esté en combinación dolosa con el deudor. Es por ello que el legislador ha previsto la subrogación en las persecuciones, a fin que otro acreedor las continúe. Esta facultad de subrogarse en las persecuciones, está consagrada de modo expreso en el artículo 721 del Código de Procedimiento civil cuando expresa: Si el primer ejecutante que promueve la venta no ha continuado el segundo embargo que se le denunció, conforme al artículo anterior, podrá el segundo ejecutante demandar la subrogación por medio de un simple acto. Hay un caso de subrogación particular, que es el que aparece en el artículo 721 del Código de Procedimiento Civil. Se trata de un segundo embargo notificado al primer ejecutante, pero este hace caso omiso del segundo embargo y es por ello, que en este caso particular, el artículo 721 permite al segundo embargante subrogarse en las persecuciones. Además de este caso particular, hay un caso general de subrogación, previsto en el artículo 722 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa lo siguiente: Se podrá pedir igualmente la subrogación en caso de que hubiere colusión, fraude o negligencia, bajo reserva, en los casos de colusión o fraude, del pago de daños y perjuicios a quien corresponda. Efectos de la subrogación. Después de la subrogación el antiguo embargo se continúa entre las manos del subrogado. Pro lo tanto, el primer persiguiente queda como adjudicatario del inmueble, por el precio que se consignó en el pliego. 3. Radiación del Embargo y Perención Causas de Radiación y Perención. La radiación de un embargo inmobiliario puede ser voluntaria, judicial o de pleno derecho. Debemos recordar que toda acta de embargo es transcrita en la Conservaduría de Hipotecas, cuando se trata de inmuebles no registrados, o inscrita en las oficinas del Registro de Títulos, donde está registrado el inmueble. Esta inscripción o transcripción permanecerá en los registros correspondientes, a no ser que se diligencie la radiación, por una de las causas que ahora estamos examinados. En la radiación voluntaria, el embargado o el tercero adquiriente del inmueble, pueden convenir en un levantamiento amigable del embargo. El único punto que nos quedaría por aclarar, es el relativo a las personas que deben dar su consentimiento para el levantamiento, lo cual ha sido expuesto en otra parte de esta obra. La radiación del embargo es una constancia que se anota al margen de la transcripción o de la inscripción del acta de embargo. El artículo 25 de la Ley del 21 de junio de 1890 y el artículo 197 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, permiten respectivamente al Conservador de Hipotecas y al Registrador de Títulos, proceder a dicha radiación. Quienes puede pedir la radiación del embargo. Cuando una persona ha trabado un embargo inmobiliario, requerirá la transcripción o inscripción según la distinción tantas veces señalada de si se trata de inmuebles no registrados o registrados. Antes del depósito del pliego de condiciones, el persiguiente y el embargado pueden llegar a un acuerdo amigable y el primero puede solicitar la radiación del embargo. Este es el caso de radiación amigable, al cual nos referimos antes. 4. Demanda en distracción. Lo que se persigue con la distracción. Normalmente el embargo inmobiliario se practica sobre uno o varios de los inmuebles pertenecientes al deudor. Pero puede suceder que se haya embargado un inmueble perteneciente a un tercero, el cual tendrá interés en que dicho inmueble sea distraído o dejado fuera de las persecuciones. Se trata de una acción en distracción o reivindicación de tipo inmobiliario, razón por la cual, para poder ejercerla se requiere la capacidad de estar en justicia. En principio, los vicios de un embargo pueden invocarse útilmente por el embargado y no por el demandante en distracción, pues lo que necesita el demandante en distracción es probar sus derechos sobre la cosa embargada. Quien pude pedir la distracción. La respuesta más sencilla es: el propietario verdadero del inmueble. Es decir, el titular del derecho expropiado. Procedimiento y efectos de la demanda en distracción. De conformidad con el artículo 725 del Código de Procedimiento Civil, la demanda en distracción de la totalidad o de una parte de los bienes embargados se intentará contra el persiguiente y contra el embargado y se formará también contra el persiguiente y contra el embargado y se formará también contra el primer acreedor inscrito en el domicilio elegido en la factura de inscripción. Si el embargado no ha constituido abogado durante el procedimiento, se aumentará el plazo para la comparecencia un día por cada veinte kilómetro de distancia entre el domicilio y el lugar en donde esté establecido el tribunal, sin que se pueda prorrogar este término en lo que concierne a la parte que se hallare domiciliada fuera del territorio de la República. No se admitirá demanda en distracción cuando el embargo hubiere sido trabado sobre terrenos registrados o sus mejoras. La demanda es incoada por acto de abogado a abogado, cuando hay abogado constituido. 5. Nulidad del Embargo Quien puede invocarla. El embargo inmobiliario está sujeto al cumplimiento de muchas formalidades, las cuales deben cumplirse dentro de determinados plazos. El artículo 715 menciona muchos artículos, expresando que sus disposiciones deben cumplirse a pena de nulidad. Las nulidades a que se refieren los textos, pueden invocarse por todas las partes en causa, desde que ellas experimentan un perjuicio resultante de la irregularidad que motiva la nulidad. Pero nuestra Suprema Corte de Justicia ha dicho, que solamente pueden pedir la nulidad del procedimiento el embargado, los acreedores quirografarios y los que se pretendan propietarios del bien embargado. Como se interpone la demanda en nulidad antes de la lectura del pliego. Esta demanda debe incoarse diez días, a lo menos, antes del señalado para la lectura del pliego. La demanda enunciará los documentos, si los hubiere, que el demandante debe depositar previamente, en la secretaria del tribunal y que no podrán ser desglosados antes de al audiencia. La demanda contendrá llamamiento a audiencia dentro del plazo de tres días francos a lo menos y cinco a lo más. La comunicación de los documentos del persiguiente del embargo tendrá efecto en la misma audiencia, todo a pena de nulidad, de acuerdo con el artículo 728 del Código de Procedimiento Civil. Nulidades de Fondo El derecho de oponerlas está sometido a la misma caducidad que las nulidades de forma, porque la ley no hace distinción al respecto, pero no es necesario probar agravio si la nulidad invocada es de fondo, como ocurre en caso de nulidad de forma. Lo que se acaba de afirmar es muy importante, porque un tercero adquiriente de un inmueble hipotecado, es víctima de un embargo de los acreedores hipotecarios, ha dejado comprender en el embargo un bien que él no ha obtenido del deudor y que no está hipotecado a la deuda. 6. La falsa subasta Incidente Sui Generis. La falsa subasta es un incidente sui generis del embargo inmobiliario. Ella exista en protección tanto del embargado como de los acreedores. Hay falsa subasta cuando el adjudicatario no cumple las condiciones del pliego, por lo que se podría llegar a la reventa del inmueble a cuenta y riesgo del falso subastador, así como cuando este no paga el precio de la adjudicación. Motivos de la falsa subasta. La falsa subasta se origina en la falta del pago del precio de la adjudicación o la falta de cumplimiento de las condiciones de la venta. En efecto, el artículo 733 del Código de Procedimiento Civil expresa lo siguiente: Si el adjudicatario no ejecutare las cláusulas de la adjudicación, se venderá el inmueble por falsa subasta a su cargo. En realidad, la falsa subasta tiene una sola causas; la inejecución total o parcial de las condiciones de la adjudicación. Pero también hay que tomar en cuenta lo establecido por el artículo 750 del Código de Procedimiento Civil: El adjudicatario está obligado a hacer que se transcriba la sentencia de adjudicación, dentro de los cuarenta y cinco días que sigan a la fecha de su pronunciamiento, y en caso de apelación, dentro del mismo término, a contar desde su confirmación, bajo pena de reventa por falsa subasta. Procedimiento de la falsa subasta Plazo y forma. Desde que se deja de cumplir con la obligación impuesta por el pliego, se puede ejercer el derecho a la falsa subasta por inejecución de las cargas. Este derecho no prescribe sino por la más larga prescripción de veinte años. La falsa subasta se puede perseguir durante dos períodos distintos, de conformidad a los artículos 734 y 735 del Código de Procedimiento Civil. El primer período es antes de la entrega de la sentencia de adjudicación y el segundo después de la entrega de dicha sentencia de adjudicación. Competencia. Para conocer de la reventa por causa de falsa subasta, el tribunal competente es el que pronunció la adjudicación, lo cual nos atrevemos a afirmar en razón a que la ley considera la falsa subasta como un incidente del embargo inmobiliario. Efectos de la Adjudicación de la Falsa Subasta Condición resolutoria. De acuerdo a la doctrina y jurisprudencia, el falso subastador debe considerarse como un propietario, bajo la condición resolutoria de no ejecución de las obligaciones impuestas por el pliego de condiciones. El adjudicatario sobre falsa subasta, como consecuencia de esta condición resolutoria, se considera que no había adquirido el inmueble, a pesar de que hubo una primera venta. En este orden de ideas, se produce una mutación única de la propiedad del embargado a la del adjudicatario definitivo. 7. Conservación del embargo en venta voluntaria Unidad de la conversión. Comenzamos exponiendo lo que expresa el artículo 742 del Código de Procedimiento Civil: Será nula y considerada como no existente toda conversión en que conste que, a falta de ejecución de los compromisos hechos con el acreedor, este tenga derecho a hacer vender los compromisos hechos con el acreedor, este tenga derecho a hacer vender los inmuebles de su deudor sin llenar las formalidades prescritas para el embargo de inmuebles. Todo parece indicar, después de la lectura, que la ley prohíbe la conversión del embargo en venta. Sin embargo, en sentido inverso, el artículo 743 expresa lo siguiente: No se podrá, a pena de nulidad, poner en venta pública judicial los inmuebles pertenecientes a mayores de edad que tengan la libre disposición de sus derechos, cuando se trate de ventas voluntarias. Derogación de los principios de la ejecución forzosa. Hemos visto precedentemente la utilidad de la conversión del embargo en venta. Rebaja del precio. Cuando ha habido conversión del embargo en venta voluntaria, bien sea que la venta tenga lugar judicialmente o ante notario, el persiguiente no quedará automáticamente adjudicatario, para el caso en que no se hayan presentado licitadores. Efectos de la venta. Hay que hacer una distinción según se trata de conversión hecha antes de la denuncia del depósito del pliego o con posterioridad a dicha denuncia. Situación del vendedor no pagado. De acuerdo con los principios generales, la situación del vendedor no pagado, es idéntica a la de los acreedores inscritos o registrados: conserva su privilegio si la conversión se ha hecho antes de la denuncia del pliego. El privilegio desaparece, si la conversión se hizo después de la denuncia. Procedimiento de la conversión: tribunal competente. El artículo 745 del Código de Procedimiento Civil, señala como tribunal competente para autorizar la conversión, al mismo tribunal apoderado del procedimiento del embargo. La incompetencia de los demás tribunales es sólo relativa, según opinan algunos. CONCLUSIÓN Como hemos podido ver, toda demanda que se establezca incidentalmente, en el curso de un procedimiento de embargo inmobiliario, se formulará mediante simple acto de abogado a abogado que contenga los medios, las conclusiones, notificación del depósito de documentos en secretaría, si los hubiere, y llamamiento a audiencia a no más de ocho días francos ni menos de tres, todo a pena de nulidad. Esta demanda se intentará contra toda parte que careciere de abogado en causa por acto de emplazamiento, sin aumentarse el plazo en razón de la distancia. Además de todas las formalidades comunes a los emplazamientos, la citación indicará el día y la hora de la comparecencia y contendrá intimación de tomar comunicación de documentos en secretaría, si los hubiere; todo a pena de nulidad. Se instruirán y juzgarán estas demandas como materias sumarias, sin oír al fiscal. Si el demandado tuviere documentos que fuere a emplear, lo depositará en secretaría cuarenta y ocho horas a lo menos antes de la fijada para la audiencia y notificará igualmente antes de dichas cuarenta y ocho horas este depósito al demandante con intimación de tomar comunicación de aquéllos; en el caso de que estos documentos no fueren presentados, se continuará el procedimiento. No se concederá por el tribunal ningún plazo adicional para el examen de los documentos así depositado. BIBLIOGRAFÍA • Artagnan Pérez Méndez. Procedimiento Civil. Tomo III, 4ta. Edición Año 2003 • Código de Procedimiento Civil.