INDICE
Introducción.......................................................................................................................... 1
Modificaciones parcelarias................................................................................................ 2
Deslinde................................................................................................................................ 2
Etapas del deslinde............................................................................................................. 2
Inmuebles registrados y constancias anotadas............................................................. 3
Clasificación de las parcelas a los fines del deslinde.................................................. 4
Deslinde sobre parcelas complejas.................................................................................. 4
Deslinde sobre parcelas sencillas.................................................................................... 6
Documentación de los deslindes..................................................................................... 9
Trámites posteriores al deslinde..................................................................................... 10
La refundición.................................................................................................................... 10
Urbanización parcelaria................................................................................................... 11
Copropiedad....................................................................................................................... 12
Conclusión......................................................................................................................... 13
Bibliografía......................................................................................................................... 14
Los actos
de levantamiento destinados a modificar el estado parcelario de parcelas
registradas, son llamados modificaciones parcelarias.
Las
modificaciones parcelarias se generan de la necesidad de dividir predios
indivisos, de particiones de corporaciones, de expropiaciones por parte del
Estado para la realización de obras de carácter común, de la necesidad de
individualizar un predio, y otras cuestiones que son tratadas en el presente
trabajo.
Las
modificaciones parcelarias se hacen por mensura de conformidad con lo dispuesto
en la Resolución 1738 del 2007. Sobresalen el Deslinde, la refundición, la
partición, entre otras modificaciones.
Los actos
de levantamiento destinados a modificar el estado parcelario de parcelas
registradas, se hacen por mensura de conformidad con lo dispuesto en la
Resolución 1738 del 2007.
Las
modificaciones parcelarias tienen por objeto crear nuevas parcelas a partir de
las que están ya registradas. No se consideran modificaciones parcelarias los
cambios de las colindancias o designación catastral, ni de las dimensiones de
una parcela como resultado de un ajuste de las medidas originarias.
Deslinde es
el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una
parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia
Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la
parcela originaria.
No procede
el deslinde, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad
sobre una unidad de condominio. Cuando la totalidad de los titulares de
Constancias Anotadas de una parcela resuelvan separar sus derechos al mismo
tiempo y en una misma operación, no se tramitará el acto como deslinde sino
como división para partición.
El deslinde
es un proceso contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de
Jurisdicción Original. Consta de tres etapas:
a) Técnica,
donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad. Esta
etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
b) Judicial,
donde a través de un proceso judicial se dan las garantías necesarias para que
todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los
titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan hacer los reclamos que
consideren pertinentes respecto del deslinde en general y de la ubicación dada
al terreno en particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación
del deslinde.
c) Registral,
donde a través del registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, se
acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la
expedición del Certificado de Título y la habilitación del registro
complementario.
Se
considera como inmueble registrado a toda porción determinada de superficie
terrestre sobre la que existe un derecho de propiedad registrado en los
Registros de Títulos, con independencia de si el mismo está sustentado en un
Certificado de Títulos o en una Constancia Anotada.
Una porción
está determinada cuando la misma está expresada en unidades de superficie. Un
mismo inmueble puede pertenecer a varias personas en copropiedad,
correspondiéndole a cada copropietario una parte indivisa del inmueble
expresada en términos de porcentaje o proporción. Cuando el asiento de registro
de un inmueble en copropiedad no especifique el porcentaje o proporción de
participación de cada copropietario se presume que lo es en partes iguales,
salvo un acuerdo distinto entre los titulares.
Bajo ningún
concepto se puede interpretar que los términos porcentuales que le corresponden
a un copropietario, se refieren a porcentajes sobre la superficie del inmueble.
No procede el deslinde para determinar los derechos que le corresponde a cada
copropietario, sino que procede la partición total del inmueble.
Con
independencia de que los derechos sobre un inmueble estén consignados en un
mismo asiento registral o en varios, cuando se consignan derechos sobre
superficies determinadas a favor de una o más personas se considera que hay una
Constancia Anotada por cada superficie determinada.
A los fines
del deslinde, las parcelas con Constancias Anotadas se clasifican en:
a) Parcelas
sencillas, son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil metros
cuadrados (20,000 m2) sobre las que existen diez (10) o menos Constancias
Anotadas sin deslindar.
b) Parcelas
complejas, son todas las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados (20,000
m2) de superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil metros (20,000
m2) sobre las que existen más de diez (10) Constancias Anotadas sin deslindar.
En
cualquiera de los casos, el deslinde se realiza de manera completa y en un
único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar. No se registrarán restos
de superficies remanentes de una Constancia Anotada sometida a un proceso de
deslinde.
Cuando se
vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela compleja, se procederá de la
siguiente forma:
a) Se notifica
a los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.
b) El
agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer
lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias anotadas, en segundo
lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en tercer lugar por la
ubicación indicada en la constancia de título.
c) En los
casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por
cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los
antecedentes de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al
expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al
expediente pero no serán determinantes para la ubicación.
c) Si no hay
acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el
informe técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión
fundada.
d) Para
determinar los límites, se sigue el mismo criterio anterior. Asimismo se debe
vincular geométricamente la parte a deslindar con algún vértice de la parcela
originaria o con un deslinde previamente registrado, si se puede.
e) Salvo causa
debidamente justificada ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente o con la aceptación de todos los titulares de
Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno separadas para
cubrir una misma constancia de título.
f) Para lograr
coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más o en
menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a
deslindar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta
variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales
de la ocupación.
g) Cuando el
inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales sólo se
permiten diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en la
Constancia Anotada que se encuentren dentro de las tolerancias.
h) En el
deslinde abreviado, las exigencias previstas para el levantamiento planimétrico
de la parcela son aplicables sólo a la superficie a deslindar.
i) En el
informe técnico, el agrimensor detalla los fundamentos de la ubicación y
determinación de los límites, indicando si hubo acuerdo con los copropietarios
o coparticipes.
j) En el mismo
acto de levantamiento parcelario se pueden realizar varios deslindes
simultáneamente referidos a la misma parcela. En tales casos se puede unificar
la documentación que no sea requerida en forma individual por parcela.
Cuando
estando en desarrollo el acto de levantamiento parcelario, alguno de los
copropietarios quiere deslindar su porción, el agrimensor conjuntamente con el
copropietario solicitan al organismo de aplicación la ampliación de la
operación para incluir el nuevo deslinde. La Dirección Regional de Mensuras
Catastrales, autoriza la ampliación si procede.
Cuando se
vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela sencilla, se procederá de la
siguiente forma:
a) Se notifica
a los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.
b) Las
superficies consignadas en las constancias anotadas deben interpretarse como
partes porcentuales de la superficie total de la parcela registrada. A los
fines del cálculo del porcentaje que le corresponda a la Constancia Anotada se
procede de la siguiente forma:
1. Se
considera, salvo prueba en contrario, que todas las vías de comunicación
existentes en la parcela afectan terrenos excluidos de la Constancia Anotada a
deslindar, excepto los restos por ventas parciales sustentados en una
Constancia Anotada.
2. Si la suma
de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio
público es inferior a la superficie total de la parcela, se considera que el
resto es propiedad del titular originario de la parcela y se determina la
superficie de cálculo por la diferencia entre la superficie total de la parcela
y la suma de las superficies de los deslindes aprobados y la superficie de
dominio público. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el
cociente entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de
cálculo, multiplicado por cien.
3. Si la suma
de las superficies de Constancias Anotadas, los deslindes aprobados y dominio público
es igual a la superficie total de la parcela, se determina la superficie de
cálculo por la diferencia entre la superficie total de la parcela y la suma de
las superficies de los deslindes aprobados y la superficie de dominio público.
El porcentaje que corresponde a la
4. porción a
deslindar es el cociente, entre la superficie asignada en la constancia y la
superficie de cálculo, multiplicado por cien.
5. Si la suma
de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio
público es superior a la superficie total de la parcela, se toma la suma total
de las superficies de las Constancias Anotadas como superficie de cálculo. El
porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente entre la
superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado
por cien.
c) El
agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer
lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias anotadas; en segundo
lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en tercer lugar por la
ubicación indicada en la Constancia Anotada.
d) En los
casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por
cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los
antecedentes de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al
expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al
expediente pero no serán determinantes para la ubicación.
e) Si no hay
acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el
informe técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión
fundada.
f) Debe medir
la totalidad de la parcela originaria y las vías de comunicación existentes dentro
de ella, y localizar los deslindes aprobados dentro de ella. Con estos
elementos procede a calcular la superficie útil la que resulta de excluir de la
superficie total real de la parcela originaria, las superficies de los
deslindes y las correspondientes a las vías de comunicación.
g) Sobre esta
superficie útil aplica el porcentaje que corresponda a la constancia de título
para obtener la superficie de la porción a deslindar.
h) Salvo causa
debidamente justificada ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente o con la aceptación de todos los titulares de
Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno separadas para
cubrir una misma constancia de título.
i) Para lograr
coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más o en
menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a
deslindar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta
variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales
de la ocupación.
j) Cuando el
inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales sólo se
permiten diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en la
Constancia Anotada que se encuentren dentro de las tolerancias.
k) El levantamiento
planimétrico de la parcela a deslindar se rige por lo dispuesto en el presente
Reglamento.
l) En el
informe técnico, el agrimensor detalla los cálculos realizados y los
fundamentos de la ubicación y determinación de los límites, indicando si hubo acuerdo
entre los copropietarios o copartícipes.
m) En el mismo
acto de levantamiento parcelario se pueden realizar simultáneamente varios
deslindes referidos a la misma parcela, en tal caso se puede unificar la
documentación que no sea requerida en forma individual por parcela.
Los
deslindes se documentan de conformidad con lo dispuesto en el Título anterior
del presente Reglamento con las siguientes especificaciones y agregados:
a) Acta de
hitos y mensura.
b) Carta de
conformidad de los solicitantes.
c) Plano
general con las siguientes características:
1) Deslinde
sobre parcelas complejas: deben estar representados todos los inmuebles que se
deslindan en el acto y su vinculación, si se pudiere, a la parcela originaria; asimismo,
se graficarán las vías de comunicación existentes ubicadas en base a la
Cartografía de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, y los deslindes
aprobados según los planos y antecedentes cuando fuera posible ubicarlos.
2) Deslinde
sobre parcelas sencillas: se deben representar todos los inmuebles que se
deslindan en el acto, la parcela originaria, las vías de comunicación y los
deslindes aprobados, con las respectivas vinculaciones y todos los datos
geométricos que permiten su dimensionamiento. El registro de superficies que
integra el plano general debe indicar la superficie total de la parcela
originaria, las superficies de deslindes aprobados, la superficie de cálculo,
el porcentaje que corresponde a la Constancia Anotada, la superficie real de la
parcela originaria, la superficie de vías de comunicación, la superficie útil,
la superficie teórica de la porción a deslindar, la superficie real deslindada
de cada parcela y las observaciones que correspondan, según el modelo
establecido para los trabajos de mensura que como anexo forma parte de este
Reglamento.
d) Informe
técnico, en el que se justifica la ubicación y la determinación de los límites.
e)
Coordenadas de cada parcela deslindada.
f) Plano
individual por parcela.
Aprobado el
deslinde, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remite al Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente para que inicie el proceso
judicial los planos aprobados, copia del acta de hitos y mensura donde conste
la conformidad de los titulares de constancias anotadas, la carta de
conformidad, una copia certificada del plano general y copia certificada del
informe técnico.
En caso de
que se trate de un deslinde sobre parcela sencilla, la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, adjuntará a las documentaciones a remitir al Tribunal de
Jurisdicción Original, un informe donde indique cuál es el resto de superficie
útil de la parcela originaria.
Si no queda
resto de superficie útil en la parcela originaria por haberse deslindado todas
las constancias anotadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales informa
al Tribunal de Jurisdicción Original, para que éste dicte sentencia ordenando
la cancelación definitiva del título.
Si no queda
resto de superficie útil en la parcela originaria y aún existen Constancias
Anotadas no deslindadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
informará al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para
que éste resuelva en consecuencia.
Se denomina
refundición al acto de levantamiento parcelario que tiene por fin la creación
de una nueva parcela por integración de dos o más parcelas registradas. Para
que proceda la refundición, las parcelas a unir deben ser colindantes entre sí.
Los
documentos a presentar son:
A. Acta de
hitos y mensura.
B. Carta de
conformidad.
C. Informe
técnico.
D.
Coordenadas de cada parcela resultante.
E. Plano
general.
F. Plano
individual por parcela.
Se denomina
urbanización parcelaria al acto de levantamiento parcelario que tiene por fin
la creación de nuevas parcelas por división de una o más parcelas registradas,
con apertura de calles o caminos públicos. En los casos de urbanizaciones
parcelarias es obligatorio adjuntar el proyecto aprobado por el ayuntamiento
correspondiente y por las autoridades competentes. Los documentos a presentar
son:
A. Acta de
hitos y mensura.
B. Carta de
conformidad.
C. Proyecto
aprobado por el ayuntamiento y cualquier otra autoridad competente.
D. Informe
técnico.
E. Coordenadas
de cada parcela resultante.
F. Plano
general.
G. Plano
individual por cada parcela, por cada espacio destinado a zona verde y por cada
área institucional.
En la
solicitud de urbanización parcelaria no se indica el número de parcelas
resultantes, quedando éste definido en la conformidad del o los propietarios
con la tarea realizada.
No se
consideran como parcelas las superficies destinadas a calles. No se admiten
presentaciones parciales que dejen subsistentes el o los títulos originarios.
El registro
de los títulos de las parcelas resultantes implica automáticamente el traspaso
de las calles, pasajes, avenidas, peatonales, espacios destinados a zonas
verdes, etc., al dominio público.
De la
división para partición de inmuebles
Cuando se
pretenda hacer cesar el estado de indivisión entre los copropietarios,
coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado, haciendo la partición
en naturaleza del mismo, se deberá ejecutar la división del inmueble de
conformidad con lo dispuesto en el artículo No. 172 de la Resolución 1738-2007.
Existe
copropiedad, cuando los derechos de los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes están expresados en términos porcentuales o proporción, o
simplemente no están determinados en ninguna forma, con independencia de que
dichos derechos estén consignados en una o varias Constancias Anotadas o estén
sustentados en un Certificado de Título.
Los
términos porcentuales que le corresponden a cada copropietario, se refieren al
derecho mismo y no a la superficie del inmueble. Corresponde a los
copropietarios determinar la forma en que se dividirá el inmueble en caso de
existir acuerdo amigable entre ellos o al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente en caso de no existir partición amigable.
Como se ha podido
ver, todas las parcelas resultantes de las modificaciones parcelarias deben
tener acceso desde la vía pública, ya sea en forma directa, por un paso o
pasaje común o por servidumbre de paso. En este último caso deben identificarse
las parcelas afectadas y las beneficiadas, posicionando y dimensionando las
superficies sujetas a servidumbres.
Los pasos o
pasajes comunes quedan vinculados jurídicamente a las parcelas a las que
sirven, y no podrán ser objeto de tráfico jurídico independiente, ni de ningún
acto unilateral que suprima o reduzca las mismas.
Para que se
pueda autorizar la modificación parcelaria, si el inmueble está afectado por
derechos de garantía, a la solicitud de autorización de los trabajos, se debe
acompañar la conformidad de los acreedores.
No se
autorizará ninguna modificación parcelaria de inmuebles afectados por derechos
de garantía sin el consentimiento expreso de los acreedores. Tampoco se
autorizará ninguna modificación parcelaria de inmuebles afectados por embargos
o hipotecas judiciales si no se acompaña de la correspondiente autorización
judicial. El agrimensor actuante es responsable de verificar la existencia de
estas cargas antes de someter la solicitud de autorización.
En las
refundiciones y otras modificaciones parcelarias que involucren inmuebles de
distintos propietarios, se debe adjuntar una declaración de los mismos,
legalizada por notario, donde conste clara y expresamente a nombre de quienes y
en que porcentajes se registran las parcelas resultantes.
·
Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario
(3ª. ed.). Santo Domingo, Rep. Dominicana: Editora Centenario.
·
Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y
Jurisprudencial. (1a ed.). República Dominicana: Editora Ediciones Jurídicas
Trajano Potentini.
·
Gómez, W. (2007). Derecho Inmobiliario Registral. (2ª
ed.). República Dominicana: editora Gráficos Integrados.
·
Hernández Hernández, G. (2007). Registro de Inmueble
la Ley de Registro Inmobiliar. (1ª ed.). República Dominicana: Editora Soto
Castillo.
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