miércoles, 4 de enero de 2012

EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

INDICE

INTRODUCCIÓN............................................................................................................................................................. 1

OBJETIVO GENERA Y ESPECIFICOS....................................................................................................................... 2

EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA................................................................................... 3

DEFINICIÓN DE REGISTRADOR............................................................................................................................... 3

NATURALEZA DE LA FUNCIÓN DEL REGISTRADOR........................................................................................ 3

REQUISITOS PARA SER REGISTRADOR................................................................................................................ 4

EL REGISTRADOR COMO CALIFICADOR DEL ACTO....................................................................................... 4

RESPONSABILIDADES DEL REGISTRADOR......................................................................................................... 5

RESPONSABILIDAD CIVIL.......................................................................................................................................... 5

RESPONSABILIDAD PENAL............................................................................................................................................... 6

RESPONSABILIDAD DISCIPLINARIA.......................................................................................................................................... 6

LA RESPONSABILIDAD FISCAL......................................................................................................................................... 7

EL FOLIO REAL............................................................................................................................................................... 8

NOCIÓN DE FOLIO......................................................................................................................................................... 8

CONCEPTO DE FOLIO REAL,.............................................................................................................................................. 8

DEFINICIÓN DE FOLIO REAL..................................................................................................................................... 8

MODALIDAD DE LA TÉCNICA DEL FOLIO REAL,........................................................................................................... 9

EL FOLIO MANUAL........................................................................................................................................................ 9

FOLIO REAL ELECTRÓNICO.................................................................................................................................... 10

EL REGISTRO COMPLEMENTARIO AL CERTIFICADO DE TÍTULO........................................................... 11

DEFINICIÓN:.................................................................................................................................................................. 11

CONTENIDO DEL REGISTRO COMPLEMENTARIO.......................................................................................... 12

INSTITUCIÓN DEL REGISTRO COMPLEMENTARIO....................................................................................... 12

ACCIONES Y RECURSOS CONTRA ACTOS DEL REGISTRADOR................................................................. 12

DEFINICIÓN DE LA ACCIÓN DE RECONSIDERACIÓN................................................................................... 13

ACCIÓN CONTRA LA DECISIÓN DEL REGISTRADOR.................................................................................... 13

FORMA DE INTERPONER LA RECONSIDERACIÓN......................................................................................... 14

CONDICIONES PARA ET EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE RECONSIDERACIÓN..................................... 14

NATURALEZA DE LA ACCIÓN DE RECONSIDERACIÓN................................................................................ 15

FINALIDAD DE LA ACCIÓN DE RECONSIDERACIÓN..................................................................................... 15

FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN DE RECONSIDERACIÓN............................................................................... 15

RECURSO JURISDICCIONAL................................................................................................................................... 16

EL RECURSO JERÁRQUICO...................................................................................................................................... 16

CONCLUSIÓN................................................................................................................................................................ 18

BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................................................................. 19

INTRODUCCIÓN

El trabajo que presentamos a continuación trata sobre el Registrador de la Propiedad Inmobiliaria, el Folio Real y las Acciones y Recursos contra Actos del Registrador.

La expresión registrador deviene de registro que a su vez tiene su origen en el latín regestrum que significa anotar o copiar.

La expresión Folio Real proviene del latín folium que significa hoja, o sea hoja de papel de un libro, cuaderno, registro, revista, etc.

Las acciones y recursos contra actos del registrador son reclamaciones que se interponen ante determinados órganos a fin de obtener una rectificación de la calificación registral.


OBJETIVOS

Objetivo General:

Conocer acerca del Registrador de la Propiedad Inmobiliaria.

Objetivos Específicos:

· Identificar la definición de Registrador.

· Conocer lo que es el Folio Real

· Analizar las acciones de recursos contra actos del Registrador


EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Definición de Registrador

La expresión registrador deviene de registro que a su vez tiene su origen en el latín regestrum, que significa anotar o copiar. También se habla de la voz latina regere que tiene como significado transcribir.

El Diccionario de la Real Academia aporta, entre varias acepciones, una que establece como definición: “Persona que tiene a su cargo algún registro público”.

Hay quienes definen al Registrador como el f uncionario investido de fe pública que tiene como responsabilidad esencial prestar el servicio público de registro.

Naturaleza de la Función del Registrador

Nuestro Registrador ve la naturaleza de su función discurrir participando de lo jurisdiccional, por la amplia facultad que entraña el principio de legalidad, la calificación registral, así como de la función administrativa propiamente dicha, aunque siempre dentro del ámbito del Poder Judicial y singular influjo.

El Registrador es situado por la doctrina registral como el protagonista principalísimo de la aplicación de la seguridad jurídica preventiva en el campo de la actividad inmobiliaria. Atiende a la naturaleza de servidor público de orden judicial.

Requisitos para ser Registrador

Las exigencias para ejercer la función de Registrador en los diferentes sistemas presentan muchas coincidencias, aún más en los países iberoamericanos: la licenciatura en derecho, determinado tiempo de ejercicio profesional, la nacionalidad del país de que se trate, conocimiento acerca de la materia, reconocida probidad, examen o concurso de oposición, etc.

Algunas particularidades se pueden apreciar en México, donde los actos emanados del Registrador son considerados de autoridad para los efectos de la Ley de Amparo.

El Registrador como Calificador del Acto

Cada documento examinado con rigor y minuciosidad por el Registrador, deberá establecer que están reunidos los elementos, condiciones de existencia y validez, dicho de otra manera, las exigencias legales estarán cumplidas plenamente.

A este quehacer cotidiano en la vida del Registro se le denomina función calificadora. Este funcionario tiene la obligación de escrutar el documento, de calificarlo antes de proceder a autoriza la inscripción. La calificación deberá hacerse de manera libre y con total independencia.

En el sistema registral dominicano, Torrens, la facultad del Registrador de Títulos es la más amplia, pueden profundizar y adoptar las providencias que entienda para garantizar una operación inmobiliaria exitosa.

La Suprema Corte de Justicia ha sido coherente al considerar al Registrador de Títulos como Juez de la legalidad del documento que le es presentado.

Responsabilidades del Registrador.

El Registrador no escapa al deber que en general pesa sobre todo profesional del derecho, y en los diferentes diccionarios se le define como "la obligación que afecta a cada persona de obrar según los principios de la moral, la justicia o su propia conciencia".

En lo que se refiere a la expresión responsabilidad,' se la define como la obligación moral que se tiene a consecuencia de haber incurrido en una falta,

El Registrador esta sometido en su ejercicio a las responsabilidades civil, penal, disciplinaria y fiscal.

Responsabilidad Civil.

Los alcances y el contenido del Artículo 1382 del Código Civil Dominicano tienen aplicación absoluta: "Cualquier hecho del hombre que causa a otro un daño, obliga a aquel por cuya culpa sucedió a repararlo".

Ahí esta el fundamento básico de esta responsabili­dad, se establece a través del vínculo de causalidad; es necesario que se produzcan los siguientes elementos característicos; "a) que 'exista un daño material o moral en el sujeto pasivo; b) que el daño se haya producido por una actuación negligente, falta de previsión o con animus necandi, intención de dañar; y c) que exista el vinculo de causalidad entre el daño y la actuación o abstención ilícita o culpable.

Responsabilidad Penal.

El Registrador esta sometido al ordenamiento pe­nal ordinario, no tiene a su favor ningún tratamiento privilegiado, tiene que someterse al procedimiento que reserva la ley al ciudadano común u ordinario.

La aplicación de medidas sancionatorias de carácter penal puede concurrir con otras, y es que el Regis­trador tiene el riesgo de incurrir al mismo tiempo en transgresiones penales, fiscales y disciplinarias.

El Registrador no escapa a la posibilidad de vulnerar disposiciones contenidas en el Código Penal y en disposiciones especiales; por tanto, puede cometer un crimen o un delito.

Responsabilidad Disciplinaria.

La Constitución de la República Dominicana consagra en su Artículo 67 como una facultad exclusiva de la Suprema Corte de Justicia '"Ejercer la más alta autoridad disciplinaria sobre todos los miembros del Poder Judicial; pudiendo imponer hasta la suspensión o destitución, en la forma que determine la ley".

La Ley número 327-98, sobre Carrera Judicial, es­tablece en el Articulo 3, párrafo II, que "Las disposi­ciones de la presente ley, referentes a remuneración, capacitación, inamovilidad, deberes, prohibiciones, incompatibilidades y régimen disciplinario, se aplicarán a todos los miembros del Poder Judicial".

El Registrador de Títulos es un funcionario administrativo del orden judicial, designado por la Suprema Corte de Justicia, por tanto miembro del Poder Judicial.

La Responsabilidad Fiscal.

El Registrador tiene la obligación de exigir al usuario de los servicios que cumpla con las obligaciones fiscales previstas en la ley en cada caso, y con motivo dar entrada a los actos que tengan como destinatario al Registro de Títulos.

Algunas disposiciones legales prevén sanciones con­tra el funcionario registral que no haga cumplir la obligación tributaria o impositiva.

En cambio, también se establecen sanciones generales contra todo funcionario que incurra en violaciones contra el Código Penal y disposiciones especiales. Entre los crímenes y delitos que se pueden cometer están la prevaricación, el cohecho, la concusión y el tráfico de influencias.

EL FOLIO REAL

Noción de Folio.

La expresión folio proviene del latín folium que significa hoja, o sea hoja de papel de un libro, cuaderno, registro, revista, etc.

El Diccionario Jurídico de Henri Capitant al abordar el término folio dice que es "anverso y reverso de una hoja de escritura publica"...

Concepto de Folio Real,

Para Eduardo Caicedo Escobar es "una unidad de información que contiene los diversos aspectos y categorías de los datos relativos a los inmuebles".

Es una o más hojas que se refieren a un mismo inmueble, el número de fichas depende de la intensidad de los movimientos que registre la propiedad in-mobiliaria de que se trate.


El folio real consiste en una técnica mediante la cual se abre una matrícula a cada inmueble, individualizándolo y describiéndolo de tal manera que se le identifique plenamente.

Definición de Folio Real

En algunas disposiciones legales de países ibero-americanos aparece la definición de folio real como un conjunto de asientos particularizados que se refieren a un inmueble determinado que debe ser inscrito en el Registro, y comprende su inmatriculación o pri­mer registro y los cambios introducidos por las transferencias, cargas o gravámenes producidos por la voluntad de las partes o por decisión de la autoridad judicial competente.

Es una técnica mediante la cual se habilita una ficha o archivo informático para cada inmueble para asentar en ella todos los derechos, afectaciones, car-gas y gravámenes que estén referidos a la parcela así como a los titulares de la misma.

Modalidad de la Técnica del Folio Real,

El folio real aparece como una técnica dirigida a| sustituir los tradicionales libros que por arios caracterizaron al Registro inmobiliario. Se persigue que toda la información relativa al inmueble, su estado jurídico, pueda ser publicitada de manera rápida, sencilla y fácilmente entendible.

Grandes inconvenientes traducidos en retardos en la localizaci6n y despacho de las informaciones relativas a los inmuebles y a su estado, riesgos permanentes ante la consulta directa de estos volúmenes, deterioro por el intensivo uso de los mismos y la incomodidad de su manejo, parecen haber obrado hasta determinar una nueva técnica como la del folio real.

El Folio Manual.

Este folio no constituye una técnica aconsejable en estos tiempos; la experiencia de los países que han lecho la transición de los libros a ella, es relatada por los tratadistas de la materia registral como algo negativo, recomendando que se evite ponerla en practica.

Consideran que es una técnica de mucha vulnerabilidad, toda vez que el uso deteriora el material, y por llevarse en hojas o folios móviles, pueden producirse extravíos frecuentes, ya sea como consecuencia de acciones culposas o no intencionales, como de acciones dolosas o intencionalmente practicadas.

Además con esta modalidad de la técnica de folio real, de cartulina o soporte papel, se pueden hacer supresiones, borraduras, agregados, cambios, asientos falsos, etc.

Parece entonces preferible mantener la existencia de los libros antes que incorporar una técnica que multiplica con creces las dificultades que se pretende en principio conjurar.

Folio Real Electrónico.

Este folio persigue reemplazar al folio de matrícula real de cartulina o papel por una base de dates que contiene todas las informaciones, pudiendo suministrarse de mejor manera con el empleo de menor tiempo.

Mediante esta modalidad del folio real se incorpora la electrónica, que el Diccionario Larousse Ilustrado define como una parte de la física que estudia y utiliza las variaciones de las magnitudes eléctricas, como campos electromagnéticos, cargas, corrientes y tensiones eléctricas para captar, trasmitir y aprovechar información.

Las informaciones almacenadas en la memoria del computador, o sea cuanto esta contenido en los folios, documentos, etc., puede obtenerse rápidamente, conformándose sin dificultad la historia jurídico-registral del inmueble.

El Registro Complementario al Certificado de Título

En la Ley de Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo y publicada el 2 de abril del 2005, nos aporta la técnica del Registro Complementario, la cual no ofrece mayor diferencia con el Folio Real que usan la mayoría de los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, toda vez que en ambos casos se crea una unidad de información que hace posible que los usuarios reciban información oportuna con respecto a la situación jurídica de la parcela.

Definición:

Es la compilación de todos los asientos escuetos y m simples donde figure toda la información que afecta a I un inmueble, tales como derechos reales accesorios, cargas o gravámenes, y que permite conocer su status jurídico en el menor tiempo.

Otra definición señala que es el documento físico o electrónico que publicita el estado jurídico de un in­mueble.

De conformidad con el artículo 93 del Reglamento General de Registros de Títulos, cada inmueble registrado tendrá un registro complementario donde será asentado su estado jurídico.

Contenido del Registro Complementario

Debe contener: (a) numero de matricula que le individualiza; (b) La designaci6n catastral y la extensión superficial; (c) propietario o copropietarios, y en este ultimo caso, cuota porcentual; (d) Certificado de Titulo Original, indicando su numero, libro folio, fecha de inscripción; (e) indicación del libro, folio y hoja donde se consigna la Constancia Anotada, con indicación de su fecha de inscripción; (f) identificación del libro, fo­lio u hoja donde se consignaron los derechos reales accesorios, las cargas o gravámenes; (g) limitaciones, bloqueos, rectificaciones, cancelaciones de asientos, etc.

Institución del Registro Complementario.

El Registro complementario se instituye sobre la base del inmueble, no puede crearse mas de uno por in­mueble y su matricula es única.

En este documento se hacen todos los asientos registrales que versan sobre derechos reales accesorios, cargas y gravámenes que afectan al inmueble, y que están vigentes a la fecha en que el mismo es levantado.


ACCIONES Y RECURSOS CONTRA ACTOS DEL REGISTRADOR

Definición de la Acción de Reconsideración.

En el actuar humano siempre será posible la comi-si6n de errores u omisiones, ya sea por ignorancia, por desconocimiento o por dolo; por lo tanto, se pueden producir situaciones que ameriten la puesta en práctica de medidas que permitan a la persona perjudicada ejercer su derecho de defensa y procurar una retractaci6n por parte de quien cometió el error o la omisión.

En el ámbito registral las personas 'dejan sentir su desacuerdo con una decisión de carácter administrati­vo que les afecta, interponiendo una acción orientada a lograr la aclaración, modificación o revocación de la misma.

En el Diccionario Jurídico Espasa se aborda lo relativo a esta acción al señalar que "Contra la decisión del Registrador de la Propiedad, a través de su calificación, de que el documento presentado ofrece faltas subsanables e insubsanables, cabe que las partes recurran por dos vías diferentes: a) la administrativa, y b) la judicial".

Acción contra la Decisión del Registrador

Las decisiones de los Registros de Títulos que aprueban o rechazan una actuación son susceptibles de ser impugnadas mediante una acción de reconsideración o inconformidad por ante el mismo Registrador.

La persona que se sienta afectada por el acto emanado de este órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria puede accionar por ante el mismo en interés de que se produzca una retractación.

Forma de Interponer la Reconsideración.

La solicitud se formula mediante escrito de solici­tud motivado de reconsideración dirigido al Registro que emitió el acto objeto de impugnación, identificando el numero de expediente y su fecha, haciendo constar la calidad del solicitante y sus generales, fecha de la solicitud y la firma del solicitante o su representante o apoderado, si lo hubiere.

Condiciones para et Ejercicio de la Acción de Reconsideración.

Una vez que se presentan los actos relativos a un determinado inmueble ante el Registro, cobra imperio el principio de prioridad; sin embargo, la calificaci6n registral permitirá el surgimiento de una de estas dos situaciones: (a) Que se materialice la inscripción, tras considerar que la documentación cumple con el voto legal y reúne los requisitos formales; y, (b) Que no se efectúe la inscripción por considerar el Registrador que existe un defecto o irregularidad en un documento básico.

Es en este ultimo caso que los interesados pueden interponer la acción de reconsideración, entendiéndose notificados treinta (30) días después de su emisión o al interesado tomar conocimiento de la deci-si6n del Registrador, mediante resolución escrita, y, al recibirla, dejara constancia escrita de dicho retire, en consecuencia comenzara a correr el plazo del recurso, que es de quince (15) días.

Naturaleza de la Acción de Reconsideración.

Tiene un carácter administrativo, pues cuanto se procura es poner al alcance del usuario del servicio registral un instrumento que le permita ejercer plena-mente su derecho de defensa y obtener, en el menor tiempo, respuesta de parte de la autoridad que, como es el caso, es de una naturaleza administrativa espe­cial.

Finalidad de la Acción de Reconsideración.

Con la interposición de esta acción se persigue el ejercicio de un control estricto con respecto a las decisiones que adoptan los Registradores de Títulos, tratando, en consecuencia, que toda actuación que realice este funcionario se ajuste a los principios que gobiernan su propia función, preservando el imperio del derecho y un clima de legalidad.

Fundamento de la Acción de Reconsideración.

Esta acción se fundamental siempre en disposiciones adjetivas o reglamentarias que se dicten en apoyo de una determinada ley.

Por tanto, se puede afirmar que el fundamento de la acción de reconsideración, reside en la ley.


Recurso Jurisdiccional.


El término Recurso tiene su génesis en el latín recursus. El Diccionario de la Real Academia Española nos presenta, entre varias acepciones, una que dice que es "la acción que •concede la ley al interesado en- un juicio o en otro procedimiento para reclamar contra las resoluciones...".

El Diccionario Jurídico de Henri Capitant apunta que es el hecho de deferir a una autoridad administrativa o judicial un acto administrativo o decisión ju­dicial, para obtener su modificación, revocación o interpretación".

El Recurso Jerárquico.

El artículo 77 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, señala que este recurso "Se interpone ante el órgano jerárquicamente superior al que dicto el acto o la resolución recurrida, mediante una instancia en revisión".

Se hace constar que el plazo para interponer el re­curso jerárquico es de quince (15) días, calculados a partir de la fecha en que es presentada la instancia en revisión.

Se interpone cuando el recurso jerárquico ha sido denegado o cuando ha transcurrido el plazo de los quince (15) días, sin haberse pronunciado la Dirección Nacional de Registros de Títulos.

El artículo 78 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que el recurso jurisdiccional se radica ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, en función del órgano que dicto el acto o resolución recurrida, mediante instancia motivada y documentada.

El plazo para interponer este recurso es de treinta (30) días, contados a partir de la fecha en que el mismo quedo habilitado. El Tribunal Superior de Tierras deberá decidir dentro del plazo de treinta (30) días, a partir de la fecha en que fue presentada la instancia.


CONCLUSIÓN

En este trabajo hemos podido apreciar lo que es el Registrador de la propiedad inmobiliaria, el cual no es más que la persona que tiene a su cargo algún registro público.

Asimismo pudimos ver que el folio real se llama así porque el elemento principal es el objeto real, inmueble. Es la ficha en la que consta su matrícula, además en ella el registrador procede a realizar los asientos del contenido del documento que debe inscribir, sea notarial como judicial.

También pudimos ver las acciones y recursos contra actos del Registrador, en el cual las personas dejan sentir su desacuerdo con una decisión de carácter administrativo que les afecta, interponiendo una acción orientada a lograr la aclaración, modificación o revocación de la misma.


BIBLIOGRAFÍA

· Wilson Gómez. Derecho Inmobiliario Registral.

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